L'immobilier – un investissement lucratif pour les caisses de retraite?

Impressum: Herbert Brändli, dans «market», 1227 Carouge GE, 18 juillet 2009, page 24

La politique d'investissement suivie par les caisses de retraite suisses accorde une part faible mais honnête à I'immobilier.

L'immobilier est consideré, dans le portefeuille institutionnel, comme un secteur d'investissement indépendant. Sa part a chuté depuis les années 70 de 25% à 15%, mais actuellement une nouvelle tendance se dessine. L'immobilier est demandé, les caisses de retraite essayent de se positionner dans un marché cornplexe et difficile. Elles doivent décider soit da tenir et de gérer des biens immobiliers, soit d'agir indirectement.

Risques de placements et taux de rendement comparatifs

Pour les caisses da retraite, le déveoppement des taux de rendement et leur variabilité (risque) sur le long terme sont très importants. Avec une capacité de résistance accrue, le risque d'instabilité des placements dans le secteur immobilier a régressé de manière caractéristique.

Rendement des différentes périodes de placement

Les taux de rendement négatifs disparaissent au bout d'une période de 5 ans et à partir de 10 ans, on observe des courbes de rendement constant, de 5,5 à 6,0% en moyenne, comparativement aux actions qui se situent 8,5% ou aux obligations et aux hypothèques autour de 4,0%.

Risque au niveau des périodes de placement

A court terme, de grandes différences de risque apparaissent entre investissement dans l'immobilier, les actions, les obligations et les hypothèques. Avec le temps, le risque diminue pour toutes les formes de placements.

Des acteurs locaux

Les caisses de retraite se contentent, jusqu'à présent, pour leurs investissements directs, de l'achat d'immeubles et de commerces. Actuellement, elles doivent s'accommoder des risques d'évaluation. En collaboration avec des entreprises, des projets sont exécutés allant de l'achat de terrains jusqu'à la remise des clés.

L'administration de ces espaces est confiée à des spécialistes chargés de la location, de la gérance et des comptes.

L'entrée des caisses de retraite sur le marché augmente les risques encourus.

Un début d'internationalisation

Partant d'une immobilisation globale d'une valeur de 650 milliards de francs et d'une chance proportionnelle de 8% annuellement, et en se basant sur une part du secteur immobilier s'élevant à 15%, le besoin annuel pour le 2ème pilier s'élève ainsi à 7,8 milliards de francs. Pour cette raison, les grandes caisses de retraite ont des difficultés à couvrir leurs besoins en investissements en Suisse.  D'autre part, des investisseurs étrangers rentrent sur le marché et des étrangers nantis sont prêts à mettre le prix pour l'achat de résidences, voire à payer des prix surréalistes. Ceci est plus significatif pour les actions et l'immobilier que pour les investissements nominaux. Les différences deviennent minimes avec la durée de l'échéance, sans conséquence toutefois pour l'avance acquise en termes de rentabilité du secteur des actions et de l'immobilier. A long terme, la comparaison met en valeur un niveau de rendement très élevé des actions, une suprématie de l'immobilier par rapport aux obligations et une tendance à la baisse pour les hypothèques. Conformément à l'actualité de l'investisseur, d'autres différences de risques sont déterminantes. Les caisses de retraite qui investissent à long terme n'ont pas besoin de prendre en compte les facteurs de risques dans le secteur des actions et de l'immobilier. Dans ce contexte, elles ont été obligées de trouver leur salut à l'étranger. Grâce à cette diversification et une meilleure répartition des risques, le facteur risque des taux de rendement est mieux optmisé.

L'expansion entamée à l'étranger se fait grâce à des investissements indirects. En effet, les investissements directs sont déconseillés compte rendu de l'énorme palette d'exigences et des conditions demandées. L'accent est mis sur la participation dans l'imrnobilier et l'achat de REITS à la bourse. En revanche, les partenariats limités (Limited Partnerships) ne trouvent écho qu'auprès de très grands investisseurs et exigent un réseau de relations dans le secteur du marché international de l'immobilier.

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